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何雁飞律师代理胜诉的广东省高级人民法院审理的广东省人民检察院抗诉案
何雁飞律师代理胜诉的广东省高级人民法院审理的广东省人民检察院抗诉案
广东省高级人民法院
民事判决书
                                                                                     (2009)粤高法审监民提字第2l号
 
抗诉机关:广东省人民检察院
 
申诉人(一审被告、反诉原告,二审上诉人)黄绍安,男,汉族,1964年9月15日出生。
申诉人(一审被告、反诉原告,二审上诉人)严玉德,男,汉族,系惠州一品汤的经营人。
上述申请再审人共同委托:
委托代理人严玉球,男,1957年8月23日出生,住惠州市惠城区万寿街14号。
委托代理人罗卓伟,广东百德律师事务所律师。
 
被申诉人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人)惠州市惠城公路管理局,地址:惠城区鳄湖路24号。
法定代表人李惠霞,局长。
委托代理人何雁飞,广东合众拓展律师事务所律师。
委托代理人邓礼平,广东力臣律师事务所律师。
     
      黄绍安、严玉德因与惠州市惠城公路管理局(简称惠城公路局)租赁合同纠纷一案,不服惠州市中级人民法院于2008年1月24日作出(2007)惠中法民一终字第7 35号民事判决书,  向检察机关提出申诉。广东省人民检察院于2008年8月11日作出粤检民抗字[2008]187号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院于2008年11月17日作出(2008)粤高法立民抗字第15 3号民事裁定书,裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案,广东省人民检察院指派检察员姚莲、林伟殉出席法庭,申诉人的委托代严玉球、  罗卓伟,被申诉人的委托代理人何雁飞、邓礼平到庭参加诉讼。现已审理终结。
      惠城公路局诉称:2002年4月8日,黄绍安、严玉德与惠城公路局签订了《房产租赁合同》,  由黄绍安、严玉德承租惠城公路局位于小金口镇金源路9号之一的6层综合楼及3层附属房星作酒店经营场所使用。合同约定主要内容有:  租赁期从2002年10月1日托至201 7年9月31日止为15年,总租金每月1668000元,  第一、二年租金为144000元,第三至五年为252000元,第六至八年为288000元,第九至十五年为644000元;租金应在每月5号前交清,逾期按月租金每天加收‰滞纳金,超过三个月未交清,  出租方有权终止合同并由承租方赔偿损失。合同签订后,起初黄绍安、严玉德尚能交纳租金,但自2003年7月起开始欠租,经过多次去人去函催收后仍未支付,  至起诉时已达2年多之久,黄绍安、严玉德行为已构成违约并造成了惠城公路局严重的经济损失,依合同约定,  惠城公路局方有权追究黄绍安、严玉德责任。现惠城公路局要求黄绍安、严玉德支付至起诉前12个月的租金,恳求贵院判如所请,维护原告合法权益。1、判决解除惠城公路局与黄绍安、严玉德签订的《房屋租赁合同》。2、判决黄绍安、严玉德支付至起诉时所欠12个月租金共84000元及滞纳金(从2005年5月5日起按日‰。计至起诉时约为91980元),租金。滞纳金至付清欠租为止;3、判令黄绍安、严玉德承担本案的诉讼费。
      被告黄绍安、惠州一品汤辩称,我方同意解除租赁合同,但惠城公路局应赔偿我方各项损失700万元。我方没有拖欠惠城公路局租金,我方与惠城公路局有约定,惠城公路局在我方经营的惠州一品汤和小金湾酒店消费,先签单暂不结帐,我方也暂不付租金,双方以消费抵扣租金。从2003年起至2006年12月21日止惠城公路局共在我方经营的惠州一品汤和小金湾酒店消费达141746元,抵扣租金84000元后,惠城公路局仍欠我方57746元,  因此我方不拖欠惠城公路局租金。惠城公路局不能提供租金正式发票,致使我方的租金无法正常入帐,影响我方正常经营。惠城公路局未能提供合同约定的停车场,导致我方承租的酒店无法正常营业。2003年7月起,合同约定的停车场被征用,造成我方经营的小金湾酒店无法提供停车场地,造成酒店经营业绩下滑,直到2004年8月我方另外建好停车场地。因惠城公路局无法提供停车场地,我方被迫租地修建停车场,导致经济损失。我方未与惠城公路局结算是因为惠城公路局要求将租赁物转让给我方。
      惠州市惠城区人民法院一审审理查明:2002年4月8日,惠城公路局与黄绍安、严玉德签订了一份《房产租赁合同》,约定惠城公路局将小金口镇金源路9号之一建筑面积为1704.12平方米的6层综合楼及该楼所设的供水、供电设施、主楼后面建筑面积383.28平方米的三层附楼及附属临时加建的房屋、小金口道班宿舍门前约800平方米的空地出租给黄绍安、严玉德;租赁期从2002年10月1日起至2017年9月31日止,2002年10月1日至2004年9月31日期间的总租金为144000元,即月租金为6000元,2004年10月1日至2007年9月31日期间的总租金为252000元,即月租金为7000元,2007年10月1日至2010年9月31日期间的总租金为288000元,即月租金为8000元,租金应在每月5号前交清,逾期缴纳按月租金每天计收千分之三的滞纳金,超过三个月未交清,出租方有权终止合同,承租方赔偿相应损失。合同签订后,惠城公路局将上述租赁物交付给黄绍安、严玉德使用,黄绍安、严玉德初期亦能按照合同约定准时交纳租金。2003年7月,由于市政建设需要,惠城公路局出租给黄绍安、严玉德使用的800平方米停车场部分被政府征用,黄绍安、严玉德自此以停车场被征用影响使用为由未再向惠城公路局缴纳租金,并将惠城公路局位于小金宾馆楼后的场地整改成停车场进行使用。2006年8月25日,惠城公路局向本院提起诉讼,以黄绍安、严玉德长期拖欠租金为由,要求与黄绍安、严玉德解除租赁合同,并要求黄绍安、严玉德支付从2005年5月开始拖欠的租金及滞纳金,对黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月期间所拖欠的租金则予以免除。
      另查,  惠州一品汤为经工商登记并领取个体工商户营业执照的个体工商户,严玉德为其经营者。
惠州市惠城区人民法院一审判决认为:本案系房屋租赁合同纠纷,惠城公路局与黄绍安、严玉德在平等自愿,协商一致的基础上签订《房产租赁合同》,合同的内容未违反国家的强制性法律规定,对该合同的法律效力,本院予以确认,各当事人应按照合同的约定行使权利、履行义务。惠城公路局作为房屋出租方,在合同签订后,将租赁物交付给黄绍安、严玉德使用,  已履行合同义务,黄绍安、严玉德应按照合同约定向惠城公路局缴纳相应租金。虽在合同履行期间,  因市政建设需要,合同约定的800平方米停车场被国家部分征用,导致停车场面积缩小,但一方面,造成租赁物与合同约定部分不符的原因系征用这类惠城公路局无法预见及控制的政府行为,而非惠城公路局主观违反合同约定造成的,惠城公路局主观方面不存在过错;另一方面,惠城公路局亦通过免除黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月期间共139000元租金及提供小金宾馆楼后的场地给黄绍安、严玉德使用的方式对被告进行了补偿,作为一个截至2007年4月24日为止,整个合同履行标的不足40万元的租赁合同,惠城公路局的上述救济方式已足以补偿因停车场面积减少给黄绍安、严玉德造成的损失。因此,本院认为,黄绍安、严玉德作为承租方一直在占有使用惠城公路局提供的绝大部分租赁物,惠城公路局亦对租赁物出现瑕疵对黄绍安、严玉德造成的损失进行了足够的赔偿,为此,黄绍安、严玉德按照合同约定支付租金的法律义务不能免除。合同签订后,黄绍安、严玉德持续占有使用惠城公路局的租赁物达55个月,但仅支付了2002年10月至2003年6月期间九个月的租金,自2003年7月起未再缴纳租金,至惠城公路局2006年8月25日提起诉讼时已拖欠38个月租金,  已构成根本性违约。为此,惠城公路局要求解除与黄绍安、严玉德签订的租赁合同,有事实和法律依据,本院予以支持,黄绍安、严玉德应按照合同约定向惠城公路局支付从2005年5月开始拖欠的租金并按照合同约定支付相应的滞纳金。惠州一品汤为经工商登记并领取个体工商户营业执照的个体工商户,严玉德为营业执照上登记的业主,应为本案适格的被告。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第四十五条、  《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条第二百二十六条、第二百二十七条的规定,作出(2006)惠城法民一初字第1830号民事判决:一、解除原告惠州市惠城公路管理局与被告黄绍安、严玉德签订的《房产租赁合同》,被告黄绍安、严玉德应在本判决书生效之日起15天内将合同约定的租赁物(小金口镇金源路9号之一建筑面积为1704.12平方米的6层综合楼、主楼后面建筑面积383.28平方米的三层副楼及附属临时加建的房屋、小金口道班宿舍门前未被国家征用现仍属原告惠州市惠城公路管理局所有的空地)交还给原告惠州市惠城公路管理局。二、被告黄绍安、严玉德应在本判决书生效之日起10天内向原告惠州市惠城公路管理局支付相应租金(按每月租金7000元计,从2005年5月计至被告黄绍安、严玉德将上述第一判项所列的租赁物全部交还给原告惠州市惠城公路管理局时为止)及滞纳金(从拖欠之日起按所拖欠的金额每天计收千分之三的滞纳金至债务清偿时为止)。如果被告黄绍安、严玉德未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5030元,由被告黄绍安、严玉德负担。惠城公路局已经预交的受理费不予退回,待本案执行时,  由被告黄绍安、惠州一品汤迳向返还给惠城公路局。
      宣判后,黄绍安、严玉德对不服,提出上诉。
      黄绍安、严玉德上诉称:1、一审法院认定事实错误。一审认为“黄绍安、严玉德自此以停车场被征用影响使用为由未向惠城公路局缴纳租金,并将惠城公路局位于小金宾馆楼后的场地整改成停车场进行使用”是错误的。首先,实际上从2003年起被上诉人与两上诉人之间达成消费抵扣租金的口头协议,而且双方就此抵消过。该租金未交纳完全是抵消消费的结果,而且被上诉人也未向上诉人要求交纳房租。其次,关于小金宾馆楼后面的场地,也原本是一条臭水渠,后经上诉人整改而成,而且当时的位置不足以作为停车使用。故一审法院认为以上事实是没有什么证据予以证实的,并不符合事实。2、一审法院认定“另一方面,惠城公路局亦通过免除黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月期间共139000元租金及提供小金宾馆楼后的场地给黄绍安、严玉德使用的方式进行了补偿。”是没有证据予以支持的,甚至自相矛盾的。首先,惠城公路局从来没有向黄绍安、严玉德提出免除租金的事实和向法院提供相关证据。一审法院这样认为完全是凭空而来的认定。这一方面既没有惠城公路局提出的证据,也没有得到一审原、被告的双方认可的事实。故该认定完全是凭空认定。其次,一审法院上述认定与一审法院查明的事实是相互矛盾的。一审法院在查明事实时认定:  “2003年7月黄绍安、严玉德自此以停车场被征用影响为由未再向惠城公路局交纳租金。”与认定:  “惠城公路局通过免除黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月期间的租金共139000元”是相互矛盾的。如果一审法院认为“已经免除了2003年7月至2005年4月份的租金”,也就不存在上诉人从2003年7月起拖欠房租的问题。如果一审法院认定2003年7月起拖欠房租,那就不存在一审法院认定的“惠城公路局亦通过免除黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月房租’,的问题。这是一审法院对同这个问题作出相互矛盾的认定,完全不是事实。3、一审法院认为“作为截至2007年4月为止,整个合同履行标的不足40万元的租赁合同,原告的上述救济方式已足以补偿因停车场面积减少给黄绍安、严玉德造成的损失。”也是错误的。一审法院认定上述补偿方式和金额已经足够了,这是一审法院主观而片面的认定。其一,被上诉人并没有所谓免除139000元租金之说法。其二,上述的补偿是否足够,还是要看上述人因被上诉人没有完全交付从而给上诉人造成的损失,但一审法院没有查明,也没有对上诉人提出的答辩和反诉请求进行实体审理就认定补偿足够了完全是没有事实认定,没有任何依据的认定,只是片面而主观认定。四、对本案的实体处理也不正确。对于本案租赁合同的解除,必然涉及到承租方为此租赁合同投入的损失,  以及经营过程中的种种损失如何处理问题,但一审法院对此并没有进行处理。如果按此判决执行,必然引起社会不稳定因素,故该判决对实体处理并不正确。两上诉人在二审查询时补充以下上诉意见:第一,原审判决第二项判令严玉德向惠城公路管理局支付相应租金是错误的,是没有法律依据的。从本案的事实以及相应证据来看,跟惠城公路局签订房产租赁合同的是黄绍安,从《租赁合同》第一项合同当事人就可以明显看出本案的当事人是黄绍安与惠城公路局,也就是说本案所涉及的是黄绍安与惠城公路局的纠纷,与严玉德以及惠州一品汤完全无关。(备注:合同最后盖一品汤的章并不能说明严玉德就是合同当事人,  因为从合同上来看,除最后有一个一品汤的章外,合同内容丝毫没有提及一品汤,与其无关。)第二,原审判令第二项判令上诉人支付租金(从2005年5月计至上诉人交还租赁物时为止)是没有理由的,也是与法律相违背的。惠城公路局的诉讼请求是要求上诉人支付至起诉时所欠的12个月的租金共84000元以及滞纳金,这是当事人自由处分其权利的体现,而原审超越了惠城公路局的诉讼请求的范围来下判决是没有任何法律依据的,显然是错误的。第三,原审判决判令解除双方之间的房屋租赁合同,却没有对解除合同后双方应当承担的责任进行处理也是违反法律规定的。从本案的事实来看,是被上诉人违约在先,没有按照合同的约定提供停车场才导致纠纷的产生。其次,上诉人承租后,为经营酒店投入了大量的装修和营业成本,解除合同后造成的损失是巨大的,被上诉人有过错在先,对于上诉人因解除合同所造成的损失被上诉人是必须承担相应责任的,而原审判决对此没有做出任何处理是完全不当的。第四,一审法院认定有悖于法律。其一,一审认为:惠城公路局作为房屋出租方,在合同签订后将租赁物交付给黄绍安、严玉德使用,  已履行合同义务……。  《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,在本案中租赁物的重要组成部分即停车场被国家部门征用,租赁物在租赁期间丧失了合同约定的用途,不能以惠城公路局主观方面不存在过错,而否定惠城公路局客观上没有履行合同义务的法律事实。其二,一审认为:黄绍安、严玉德持续占有使用惠城公路局的租赁物达55个月,但仅支付了2002年10月至2003年6月期间九个月的租金,自2007年起未再缴纳租金……,已构成根本性违约。  《合同法》第231条规定“因不可f刁责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;  因租赁物部分或全部毁损、灭失,致使不能实现合同的目的,承租人可以解除合同”。在本案中租赁物的重要内容停车场的灭失,虽然法律赋予了上诉人“不支付租金”的权利,但是上诉人仍然保持善意态度,积极寻求与惠城公路局协商,解决因租赁物的灭失给承租人造成的经营困难,  因租赁物的灭失带来履行合同的纠纷,同时在此期间(从2002年至2006年12月)惠城公路局在惠州一品汤和小金湾酒店共消费人民币141746元,抵扣租金84000元,尚欠上诉人消费款人民币57746元,可见惠城公路局只关心收取租金,置承租人的死活而不顾,置上诉人善意要求而不理。一审认定“黄绍安、严玉德……已构成根本性违约”显然与事实不符,与法律相悖。第五,租赁合同中约定的内容“甲方提供小金口道班宿舍门前的空地约800平方米给乙方作停车场使用”是构成此合同的重要要件,拥有一个合格的停车场是宾馆经营取得成功的必要条件。停车场征用前酒店生意兴隆,停车场征用后,酒店顾客锐减,生意一落千丈,上诉人多次与惠城公路局协商无果后不得已采取自救措施,  自己垫资63.9万元在宾馆楼后兴建了一个停车场。由于这个停车场隐蔽在山上,且与公路存在巨大落差,坡度很陡,一般司机不敢、不愿开车到山上,所以这个停车场无法取代合同约定停车场作用,小金宾馆自原有停车场征用后经营一直处于亏损状态。所以说,  由于惠城公路局没有履行合同义务,在租赁期间没有保持租赁物停车场符合约定的用途,  已经造成承租人难以达到履行合同的目的即正常经营收回投资,使上诉人蒙受700万元的投资损失和经营损失(损失内容在原审补充答辩状中已作举证)。一审法院在审判中轻视了这一重要法律事实。第六,一审法院的认定不符合“公平”原则。停车场的来失致使承租人无法正常经营收回投资,损失700余万元(第五已作阐述),而出租人收取了征用停车场的补偿金,毫发无损,合同的履行将造成本案双方当事人利益的严重失衡,而且上诉人履行将过于艰难并付出持续亏损高昂的代价。一审认为“惠城公路局亦通过免除黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月期间共1 39000元租金及提供小金宾馆楼后的场地给黄绍安、严玉德使用的方式进行了补偿……,惠城公路局的上述救济方式已足以补偿因停车场面积减少给黄绍安、严玉德造成的损失”,这样的认定是不符合事实的。小金宾馆楼后的场地并非惠城公路局提供,它本属空置、深度达3米的臭水渠和上诉人租用村民的宅基地、  自留山。上诉人为兴建后山停车场一次性增加投资63.6万元,并且还要长期每月支付村民宅基地租金1600多元,这是因为原停车场的灭失上诉人额外增加的支出。上诉人多次寻求与对方协商解决停车场纠纷,要求惠城公路局对上诉人兴建停车场额外增加支出进行实质补贴,但惠城公路局总是推诿和回避。从事实过程来看惠城公路局无视自己未履行合同义务应承担的责任,对上诉人投资损失漠然视之,根本不作为,也就不存在一审法院上述所认定惠城公路局已对黄绍安、严玉德有“救济方式”。当然,如果推定是法院在此次判决中实施“法律救济”,这也明显缺乏公平合理性,对方给上诉人造成的损失是700万元,以上的“法律救济”丝毫不能起到平衡双方当事人利益的作用。一审法院的认定是不符合《民法通则》、  《合同法》中“公平,诚买信用”的原则。综上所述,一审法院查明事实不清,认定事实错误,从而导致一审错误判决。为此,请求二审法院撤销一审判决,判如上诉人上诉所请:1、请求撤销惠州市惠城区人民法院(2007)惠城法民一初字第1830号民事判决;2、请求支持上诉人的在一审的反诉请求,被上诉人应赔偿上诉人投资损失和经营损失共计700万元:3、本案一、二审的受理费用由被上诉人负担。
      黄绍安、严玉德对其陈述未提供新证据。
      惠州市惠城公路管理局答辩称:上诉人不服(2006)惠城法民一初字第1830号民事判决的上诉理由是不能成立的。1、上诉人提出的所谓“实际上从2003年起被上诉人与两上诉人之间达成消费抵扣租金的口头协议,而且双方就此抵消过”的说法,没有任何证据可以证实。2、上诉人认为免除2003年7月至2005年4月租金的补偿没有证据,并且互相矛盾。答辩人认为:2003年7月至2005年4月因租赁产生的租金,对上诉人而言是基于租赁合同和租赁行为而形成的合法债务,对答辩人而言亦是基于租赁合同和租赁行为而获得的合法债权,是答辩人的既得利益,答辩人对这期间的租金不诉求上诉人缴交,上诉人即为受益而得到了补偿,一审认定为补偿是有事实存在的,同时这也是上诉人未缴交的租金,不存在矛盾。3、答辩人给上诉人使用的停车场,部分用地因国家征用,导致停市场面积缩小,是不可预见和控制的事件,答辩人没有过错和违约行为,根据我国《合同法》第一百一十七条的规定,答辩人不承担由此产生的任何责任,而且缩小了部分停下场并不阻碍和影响双方租赁合同的继续履行,上诉人紧抓这个问题,是旨在把扩大化的和子虚乌有的责任全部推到答辩人身上,明显违反了上述法律规定,上诉人是以此为借口来抵赖交租金。答辩人免除上诉人在2003年7月至2005年4月期间应缴的租金,是在没有任何法律规定和合同约定必须补偿义务的情况下作出的补偿,是额外的补偿,不存在是否补偿足够的问题。四、本案是在上诉人长期不缴租金,严重违约情况下解除租赁合同的,根据双方《房产租赁合同》约定:  “超过三个月未交清租金,  甲方有权终止合同,  乙方(即上诉人)赔偿损失”。上诉人不但没有赔偿损失反而向答辩人提出承租方的投入损失问题,是没有法律依据和合同约定的,上诉人欠租金经营了多年,即使有投入的损失亦完全是因其长期欠交租金,使合同无法继续履行而造成的,责任应由上诉人全部承担,至于其他经营过程中的种种损失,因答辩人与上诉人签订的是房屋租赁合同,经营损失与答辩人毫不相关。综上所述,一审的裁定和判决有充分的事实和法律依据,判决公正合理,应当依法维持,请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求,维护答辩人的合法权益。
      惠州市中级人民法院二审审理查明:一审判决认定的事实清楚,本院予以确认。另查,上诉人在与被上诉人签订租赁合同后即用该租赁物成立小金湾酒店并投入相应资金进行装修后经营。
惠州市中级人民法院二审认为,上诉人与被上诉人所签订《房产租赁合同》,未违反国家的强制性法律规定,该合同应是合法有效的,应予以确认,合同各当事人应按照双方约定行使权利、履行义务。该合同签订后,被上诉人作为房屋出租方,将租赁物交付给上诉人使用,是履行合同义务的行为,上诉人同样应按合同约定向被上诉人缴纳租金。本案的关键问题是双方在履行合同过程中是否构成违约;  因停车场被部分征用,上诉人投资修建相应设施被上诉人应否承担责任。合同履行期间,  由于市政建设需要,双方在合同约定的800平方米停车场被国家部分征用,导致停车场面积缩小,使上诉人所经营的酒店生意有所减少,对双方签订合同目的的实现有一定的影响。但是,造成租赁物与合同约定部分不符的原因并非上诉人与被上诉人所能预见,而是双方对此均无法预见及控制的政府行为,  因此,双方对此均不存在过错。在停车场被国家部分征用后,上诉人可按合同法的规定要求减少租金或解除合同,上诉人虽多次向被上诉人要求对此进行解决,但双方并未达成一致意见。而被上诉人已通过免除黄绍安、严玉德2003年7月至2005年4月期间共139000元租金及提供小金宾馆楼后的场地给上诉人使用的方式对上诉人作了一定的补偿,上诉人仍继续使用被上诉人的房屋,因此,在没有新的约定的情况下,上诉人应按照合同约定,支付租金,即应按照合同约定向被上诉人支付从2005年5月开始拖欠的租金并按照合同约定支付相应的滞纳金。合同签订后,上诉人使用被上诉人的租赁物至今,从本案所提供的证据材料显示,上诉人仅支付了九个月的租金,自2003年7月起未再缴纳租金,其长期拖欠租金的行为已构成根本性违约,被上诉人要求解除租赁合同的请求,应予支持。另外,惠州一品汤为经工商登记并领取个体工商户营业执照的个体工商户,上诉人严玉德为营业执照上登记的业主,  因其在双方所签订的合同上签字盖章,应为本案适格的被告。至于上诉人称其因停车场被国家部分征用,被上诉人取得国家补偿但未解决停车场的问题,上诉人因此投入巨额资金修建停车场,租用场地,修建道路,以及在租赁合同签订后对酒店所作的大量投入一审未予以查明并处理,  因本案仅对租赁合同、租金进行处理,上述内容非本案处理范围,本院不予处理。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、第一百五十八条的规定,作出(2007)惠中法民一终字第735号民事判决:驳回上诉,维持原判。本案二审受理费5030元,由上诉人黄绍安、严玉德负担。
      广东省人民检察院抗诉认为:
      (一)终审判决以严玉德、黄绍安拒付租金构成根本违约为由,支持惠城公路局解除租赁合同诉请的做法属于适用法律错误。根据双方签订的《房产租赁合同》的约定,惠城公路局负有先履行义务,即要保证将租赁物完整地交付给严玉德、黄绍安,并且在合同规定的租赁期间内保证租赁物的完整性(因承租人的原因除外)。租赁物之一的800平方米的停车场被政府征用造成租赁物的不完整从而违反了合同约定,惠城公路局对于严玉德、黄绍安多次就租赁物不完整性进行的商讨始终未做出答复,没有履行好其先履行义务。依据《合同法》第67条的规定:  “当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”,严玉德、黄绍安暂停支付租金是合法行为,不构成根本违约。因此,终审判决认定严玉德、黄绍安违约并判解除合同的做法属于适用法律错误。
      (二)终审判决以惠城公路局主观无过错且其已对合同履行瑕疵做出合理补偿为由,认定惠城公路局免责的做法属于适用法律错误。依据《合同法》第231条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;  因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同”,  即只要租赁物瑕疵的造成不可归责于承租人,承租人就可以要求减少租金或者不支付租金甚至解除合同,法律并未规定出租人的免责事由。而终审判决以惠城公路局没有主观过错且其已对合同履行瑕疵做出合理补偿为由,认定惠城公路局免责不当。首先,终审判决据判惠城公路局免责的理由缺乏相应的法律依据。其次,惠城公路局单方免租行为发生在起诉时,而并非合同瑕疵发生当时。  当时的免除被认为是一种及时的补救措施。而起诉时的免除,则在很大程度上是争取诉讼有利地位的自我补救措施。再次,没有证据证明惠城公路局提供小金宾馆楼后的场地给严玉德、黄绍安使用。却有大量证据证明小金宾馆楼后的场地绝大部分归当地村委会所有,且是严玉德、黄绍安向村委会租赁并修建的。  因此,惠城公路局并没有及时、有效地对严玉德、黄绍安进行合理补偿,终审判决认定惠城公路局免责的做法属于适用法律错误。
      (三)终审判决未一并处理停车场和装修等添附问题。返还租赁物和对承租人相关投入进行处理是解除合同这个问题的两个方面,属于同一法律关系。本案中惠城公路局享有收取租金的权利,但首先要履行按合同约定保证租赁物完整的义务;  同样,严玉德、黄绍安有缴纳租金的义务,但必须先享有拥有完整租赁物的权利。终审判决将同一法律关系分割处理,违背了民事权利义务相统一原则,属于适用法律错误。
      惠城公路局答辩认为原判正确,请求维持原判。
      本院再审确认惠州市中级人民法院(2007)惠中法民一终字第735号民事判决认定事实。
      本院再审认为:严玉德、黄绍安与惠城公路局所签订《房产租赁合同》,未违反国家的强制性法律规定,该合同应是合法有效的。双方当事人应当按照合同约定履行义务。现就检察机关抗诉提出的理由分别认定、论述如下:
      (一)关于严玉德、黄绍安暂停支付租金是否根本违约。  《房产租赁合同》合法有效,各当事人应按照约定行使权利、履行义务。合同签订后,惠城公路局已经将租赁物交付给严玉德、黄绍安使用。虽然此后因政府建设需要,双方在合同约定的800平方米停车场大部分被国家征用,导致停车场面积缩小,无法将800平方米停车场供承租人使用并非惠城公路局过错造成,这情况严玉德、黄绍安是知道的。因此,抗诉机关提出惠城公路局应承担违约责任没有法律依据。惠城公路局提供小金宾馆楼后的场地给严玉德、黄绍安使用,以减轻因停车场面积减少给严玉德、黄绍安造成的影响。双方当事人多次协商,并未达成协议,故应按原合同履行。而严玉德、黄绍安长期使用租赁的房屋和停车场,却自2003年7月起不再缴纳租金,其行为已构成根本性违约。惠城公路局以严玉德、黄绍安的违约不交纳租金为由,提出解除合同,严玉德、黄绍安亦答辩表示同意,原审判决解除合同适当。合同解除后,尚未履行的不再履行,  已经履行的是实际履行情况、合同性质进行处理。鉴于惠城公路局提出免除惠城公路局2003年7月至2005年4月期间租金,  因此,原审判决严玉德、黄绍安自2005年5月起按照合同约定履行缴纳租金义务并支付滞纳金正确。抗诉机关认为严玉德、黄绍安的行为不是根本违约行为缺乏事实和法律依据。
      (二)关于惠城公路局责任的问题。无法将800平方米停车场全部提供承租人使用并非惠城公路局过错,故应免除其的相关责任。根据公平原则,对于该事件造成承租方的影响,双方在事件发生后均应当努力减轻、消除事件带来的影响;对于承租方的损失,合同双方当事人应公平合理分担。惠城公路局提供小金宾馆楼后的场地供其使用,为减轻事件带来的影响做了工作。对租金双方当事人经多次协商,未达成协议。诉讼期间惠城公路局提出免除严玉德、黄绍安2003年7月至2005年4月期间共139000元租金,给与了严玉德、黄绍安一定的补偿。根据双方租赁合同约定,截至2007年4月24日为止,整个合同履行标的租金不足40万元,惠城公路局上述救济方式对因停车场面积减少给严玉德、黄绍安造成的的影响已适当补偿,严玉德、黄绍安没有提出充分依据证明该补偿不适当。检察机关抗诉提出惠城公路局并没有及时、有效地对严玉德、黄绍安进行合理补偿缺乏充分的事实和法律依据。
      (三)关于原审是否应一并处理停车场和装修等添附物补偿的问题。鉴于检察机关是针对惠州市中级人民法院(2007)惠中法民一终字第735号民事判决,而该项抗诉内容是惠州市中级人民法院另案判决的内容,  而不是惠州市惠城区人民法院(2006)惠城法民一初字第1830号民事判决和惠州市中级人民法院(2007)惠中法民一终字第735号判决的内容,故本院再申不予审理。对上述问题及严玉德、黄绍安提供的相关新证据,严玉德、黄绍安可以依法另寻途径解决。
      综上所述,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,实体处理正确,抗诉机关提出的理由不成立,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一项的规定,判决如下:
      维持惠州市中级人民法院(2007)惠中法民一终字第735号民事判决。
 
                                                                                                审判长  张永明
                                                                                                审判员  邓志文
                                                                                                审判员  江洪涛
                                                                                                二○一○年六月一日

                                                 

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